フラット３５は好まれない？
フラット３５は借り入れる側から見ると全期間固定金利ということで、超低金利の現在において非常に魅力的な住宅ローンの一つです。
しかし、金融機関がこれを積極的に勧めることはありませんし、建売業者もフラット３５を利用したいと言うとあまりいい顔をされないというケースが多々あります。
それは、なぜなんでしょう？
その理由を探るために、まずはフラット３５の特徴から見ていきましょう。
フラット３５の特徴
フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間に固定金利が適用される住宅ローンです。
住宅金融支援機構の前身は住宅金融公庫ですが、平成19年4月1日に資本金の全額を政府が出資する形で設立されました。
その住宅金融支援機構が提供するフラット３５は、全期間固定金利ということで、金利の変動に左右されることなく将来に渡って安定した返済計画を組めるというメリットがあります。
また、フラット３５を利用するには、住宅金融支援機構が定める建築の技術基準をクリアする必要があり、設計及び施工を第三者機関が検査しますので、品質的にも安心して購入することができます。
金利は取扱金融機関によって異なりますが、2019年7月融資実行分を見てみると次のとおりです。
融資額が建設費または購入価額の９割超であれば、年1.62％というのが最も多くの金融機関が適用している利率です。
これでは変動金利よりかなり高めですが、同じく９割以下なら年1.18％というのが最多頻出利率です。
6月の実行金利より0.09％下がって、歴史的超低金利となっています。
変動金利よりは高めですが、この低金利が３５年間が確定しているという安心感は捨てがたいものがあります。
これが、フラット３５Ｓともなれば、一定期間、この金利より0.25％優遇されますから更に魅力が増します。
フラット３５Ｓ金利Ａタイプ適用なら優遇金利が１０年間適用されます。
同Ｂタイプ適用なら優遇金利が５年間適用されます。
年1.18％から0.25％引き下げられると0.93％ですから、これは検討しない手はありません。
フラット３５が好まれない理由
「フラット３５が好まれない。」と言っても、金融機関や建売業者の皆さんからであって、融資を受ける方々から好まれないということではありません。
まず、金融機関ですが、金融機関は「フラット３５の受付窓口」と標榜しているとおり、申込みを受付け、住宅金融支援機構へ取り次ぎます。
成約となれば窓口となった金融機関は機構から手数料が入るわけですが、自行の融資額が増えるわけではありませんので、まずは自行のプロパー資金を優先したいところです。
ということで、金融機関がフラット３５を進んでお勧めするということはありません。
次に建売業者ですが、こちらはフラット３５では事前審査が通ったからといって全く相手にしてくれません。
「フラット３５を使いたいんであれば本審査が通過してから買い止めですよ。」となってしまいます。
それはなぜなんでしょう？
フラット３５のローン申込みがあった際、事前審査を行うのは住宅金融支援機構ではなく、受け付けた金融機関です。
各金融機関は、自行の融資ではありませんから審査が甘めになり、取り合えず機構へ送ってしまおうとする傾向があります。
機構では、きっちり審査を行いますし、物件の担保評価という面では各金融機関の審査より厳しく評価されます。
それで、事前審査は通っても本審査で否決されるというケースが多く出てくるわけです。
建売業者や仲介業者としては、せっかく契約を結んでも本審査で否決されるとそれまでの努力は水の泡ですから、事前審査が通過しただけでは契約締結したくないということになります。
一般の住宅ローンでは、事前審査が通過して金銭消費貸借契約を結び、本審査という流れが一般的です。
フラット３５の場合で、建売業者から本審査を通過しないと契約は結ばないと言われると困ってしまいますが、フラット３５では必ずしも契約締結後でなくても本審査を受けることができます。
契約書と重要事項説明書のひな形を添付して、こういう形で契約しますよと説明し本審査を受けることができます。
この流れを最初から理解した上で、本審査の結論を早く出してくれる窓口を利用すれば、さほどフラット３５が好まれないということを気にしなくても良くなります。
他の金融機関で融資を否決された方も申込可能
当相談室では、融資割合が物件価格の９割以下になるようなお客様（＝自己資金が十分にあるお客様）には、フラット３５も積極的にお勧めします。
物件がフラット３５Ｓの対象となるものであれば尚更です。
申請窓口は、フラット３５のシェアＮo１のＡＲＵＨＩをお勧めしています。
ネット申込もできますが、鹿児島支店の窓口でも対応してもらえますので、担当者の顔が見える安心感があります。
スピード審査も売りで、最短の場合、本審査で３営業日で結論が出ますので、必要以上に売主を待たせることもありません。
当相談室では、フラット３５の申し込みのサポートも全面的に無料でさせていただきます。
また、フラット３５なら安定した収入がありさえすれば、転職間もない方、開業後間もない事業主の方、持病があって団信を受けられない方も申込可能ですから、他の金融機関で融資が否決された方も是非、一度当相談室にご相談ください。
